住宅ローン：借りれる額じゃなくて、返せる額で考えよう

　「家賃もったいないので、家買おうと思うんです」
　
こういう方は大勢いますね。
私が無料相談でお話しを聞く時はこんなステップです。

（１）無理なく返せる額を簡単に計算しましょう
（２）それはいつまで返せますか？

上が分かれば額と期間が決まるので、あと金利が決まれば、借金額が出てきます。

●無理なく返せる額の計算
　　
　・今の家賃・駐車場代　　　　　　　　　　10万
　・今、住宅購入のためにしている貯金額　　２万
　
　・家の維持費　マンション管理費　　　　　１万
　　　　　　　　修繕積立費　　　　　　　　１万
　・増える光熱費　　　　　　　　　　　　　１万
　・駐車場代（戸建て駐車場ありなら０）　　１万
　
　とすると、10万＋2万−1万−1万−1万−1万＝８万円

●いつまで
　　定年までとか、いつまで今の収入で働くか・働けるか
　　定年になって収入が減って払えなくなる人増えています。
　　例えば定年まで30年間。

　　30年間、返済額８万円、金利１％で　約2490万円
　　　　　　　　　　　　　金利３％で　約1900万円

実際の有料相談では、ボーナス返済とか、他のお金が期待できるか（退職金とか遺産とか）というのを加味して、そして、子育てなんていうライフプランなんかを考えていきます。これすると、どんな生活になるかもの凄く具体的になって生活の質が向上します。
お金が無いからと唐突にパートを捜し始める奥さんより、はるかに生活充実度が違いますし、予定してパートに出るんだったら資格をとったり、その関係のつてを探しておいたりとか、そういう準備も十分出来ますから、全然違ってきます。
子供が大きくなって手が離れたので、趣味で自分の店を持つ、なんていう風に自分のキャリアを広げていった方もおられます。

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決して、　借りれる額じゃなく、
　　　　　　　　無理なく返済できる額

で考えてください。今だと得とか、損とか、それは２番目です。

住宅購入；頭金500万が1500万円の差にかわる

マンション購入2500万を考えます。

もし頭金なしでそのままローンを組むと、

2500万の35年ローンなら、金利４％で、月々の支払額は約１１万円。正確には毎月¥110,693-。
これなら払えそうですか？

もし独身中に貯めた貯金があったりなんかして、ローンを500万円減らして、2000万円のローンを組めるのなら、同じ金利で同じくらいの月々の支払額なら、24年で完済します。
2000万の24年ローン　金利４％で、月々の支払額は約１１万。正確には毎月¥108,138-。

つまり、　金利４％　月々の支払が同じ11万円でも、頭金500万あると、

　　2500万円　35年ローンの総支払額は　4649万円になります。
　　2000万円　24年ローンの総支払額は　3114万円　　〃

　　頭金500万の差が　1500万以上の差！！　

将来　1500万円のキャッシュがあるかないかで、生活が大きく変わると思いませんか？

だから私は、「頭金もう少し貯めてからにしませんか？」なんて言うのです。意地悪で言ってるんじゃないんです。

私の相談でも、住宅ローンの相談は多いです。
いかに、豊かに過ごすことができるか？？？？

ご相談はいつでもどうぞ、（こちら）　基本料３万円です。

住宅ローン；変動金利か固定金利か

今の住宅ローンの水準は、下記の通りです。
あなたならどれを選びますか？

　　　変動　金利　　　1.4%
　　　固定　５年　　　2.0%
　　　固定１０年　　　2.2%
　　　固定３０年　　　2.8%
　　　

私なら間違いなく「固定３０年」を選びます。
金利が高いのになぜ？　と思われる方、将来、家計破綻しないようにご注意ください。
ローンの仕組みと、将来の金利、そして、今の金利水準、インフレ突入、不動産動向。。。。
　
詳しく聞きたい方はメールください。
　　　相談はこちらから

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なんか最近、定年後も続くローンを組まれる方が増えているように思います。
定年後の収入のあてがないのなら止めときなさい！
定年から５年か１０年以内に破綻する可能性大です。

そしてね、破綻する人が増える20年後、住宅価格は暴落！、
これは大胆予想です。

京都市内の住宅はバブル期、最低でも4000万円、40坪で5000〜6000万。１億超える新築物件もちらほらありましたが、今では価格は６割くらいになっています。
これと同じ事がもう一回起きる可能性がかなり高いと思っています。なぜなら、今の銀行は、年収（返済能力）に重きを置いて、担保価値以上の融資をしているから。資産価値以上の借金が永続した試しがありません。年収が減った時＝定年後破綻が社会現象になった時、土地価格は暴落します。

銀行も銀行だよね、自分の所は連帯保証人・保証協会保証を確保して損はしないようにしているんだから。。。。

住宅購入；頭金の用意

今、住宅市況が冷え込んでいます。なのでお買い得感が高いです。
金利も最低金利はすぎたとはいえ、かなり有利な金利。

だから私も、結構、住宅購入はお奨めしています。
でも、「でも」があります。

頭金のある人、こういう人は住宅購入のチャンス。
でも、全額ローンとかそれに近い人の場合、単にチャンスだからと安易に購入すると、ローンの利息が大きくて10年後家計は非常に苦しくなります。

実際に、頭金の大きい小さいが、１０年後の生活で大きく変わってくることが、１０年後キャッシュフローをお見せすると一目瞭然でわかるのですが、ここではそこまで書きません。

賢く家を買おうと思ったら、安い家賃の賃貸とかにしばらく住んでしっかり頭金を用意する。そしてタイミングを見て一気に購入。こうすると、単純に頭金なしで購入するより、2000万円くらい余分にキャッシュが増えたります。

2000万円分ですよ！。　これだけあったらどれだけ豊かに余裕を持って暮らせるか。
やっていけるか、破綻するかというのではなくて、それだけ余裕があるかどうかが違ってくるのです。

借金の利息は家計を圧迫する＝短いローン、低い借入金＝頭金をしっかり用意

ご注意ください。
実際にシュミレーションしてみたい方は
　「ファイナンシャルプランナーに相談.com」
までご相談どうぞ。

　 　

賃貸と戸建てどっちが得か？

35年ローンで、3000万の戸建て住宅を考えるAさんに、こうアドバイスしました。

　　「ローンの利息で1500万。固定資産税35年で1000万。
　　　合計で5500万の支払ですよ。
　　　35年後、売却すると、いくらでしょうかね、1000万？
　　　つまり、1000万のモノを5500万で買う、っていうことなのですよ。」

差額4500万円を35年で割れば月10万円の費用に相当します。
これに、壁の塗り替え、水回りのメンテ費用とかリフォーム費用とか、がかかります。

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家を買う時は、何のために買うのか、10年後・20年後・ローンが終わる頃はどんな家族になっているかを十分考えて購入してください。
それとね、ローンが終わるまでは「自分のモノ」じゃないということ。

どんな暮らしをしたいのか、
　　「庭で家庭菜園！」
　　「犬を飼う」

大きい買い物ですから失敗しないようにね。
こんな方がいらっしゃいました。
　　「俺、ずーっと海外転勤、定年まで15年間家を空けていたけど、でも、帰れるところがあるというのは見知らぬ土地で一人でいても安心だった」

家に対する思いは人それぞれで夫婦でも違うでしょう。
大きな買い物ですから、しっかり想いを共有して、幸せな家を見つけてくださいね。

※想いが共有できないなら、賃貸の方がいいと思いますよ。
　　私はローンの相談はもちろん、夫婦家族の思い共有のお手伝いをしているなと思う時があります。

　　　「お子さんが将来独立されたら子供部屋あまりますよ。私の実家なんて、親一人住んでいますが足が悪くて２階に上がれません。で年金から無駄な固定資産税を払ってます。」
　　　「親御さんは？　　将来、一緒に住むとかそんな点は大丈夫ですか？」
　「でも、今年だと住宅ローン控除が確実に使えますね」
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　　ずーっと先の将来は見えにくいですから、いろいろな経験を知っている人に聞くことも大事だと思います。

共有名義の持ち分：妻36分の15って？

夫婦共有名義の不動産登記、持ち分はどうされていますか？

夫婦一心同体だから、持ち分＝（夫１／２・妻１／２）
まあこういう家庭もいらっしゃいますが、
持ち分＝（夫21/36)(妻15/36)　なんていう登記をされることもあります。

これはどういう事かというと、税金対策。

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3600万の不動産を、夫2100万・妻1500万で購入。
すべて夫名義にすれば、妻から夫への贈与1500万円です。
贈与税はなんと470万　＼(◎o◎)／！。
知らずに登記するととんでもないことになります。

で、便宜上、資金割合に応じて、（夫21/36)(妻15/36)と登記すれば贈与税はかからない。

もっとも、年間110万円の贈与税基礎控除があるので、これ以下になるように分かりやすい数字で丸め込まれる方もいらっしゃいます。

現実の取引となると、諸費用（登記費用や火災保険など）で１〜２割の資金が必要ですので、夫婦のお金を厳密にどうわけたかなんて曖昧になってくることが多いのですが、一応、税務署が調べた時に資金の変な動きがあると、先に述べたような贈与税を掛けられる。

一旦掛けられると、素直に払うか、または、不服の申し立て、挙げ句の果てには裁判、、、、なんてことになりますので、損しないようにしてくださいね。

実際には、最初の例で470万の贈与税です、って税務署が言ってきたら、（場合によりますが）誤解して登記しました、登記やり直します、というのが認められることが多いです。錯誤の登記。
でも登記やり直すとね、その分の費用はしっかりかかります。数十万。

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税金関係の具体的な話は税理司法上、税理士さんにしか相談できません。
ただ、上の「例えば○○の場合は」なんていう話ならファイナンシャルプランナーでＯＫ。そして、保険とか今後の生活設計なんかの全体的なお話しまでできるのがファイナンシャルプランナーです。

ご相談は右にリンクから（宣伝）

住宅ローン、金利でどれだけ違う？

3000万円の住宅ローンを
元利均等35年で借りた場合の月々の返済額を計算しましょうか？

　　　　　　　　　　　　　　３年後（３６ヶ月払込後）の
金利　　　　月々返済額　　　　　　ローン残高
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
　１％　　　　８４，６８５円　　　　２７７６万円
　２％　　　　９９，３７８円　　　　２８１２万円
　３％　　　１１５，４５５円　　　　２８４３万円
　４％　　　１３２，８３２円　　　　２８７１万円
　５％　　　１５１，４０６円　　　　２８９５万円
　　　※ボーナス払いなし
　
　
　
○３年固定特約付きで借りたとすると、３年後にはどうなるか？

その時の金利で、残りのローン残高で新たに計算し直す仕組みになっています。
上の例で行くと、２％のものが４％になるとこんな具合。

最初の３年は上の通り月々９９，３７８円。。。。。でその後、
残高2812万円で４％のローンを32年間で組むことと同じになって、
月々の支払は、１２９，９３７円。
約３万円のアップ。
　
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ローンの計画は慎重にね。

家の購入は諸費用で結構かかりますので綿密な資金計画が必要です。
それに、住宅購入にあわせて生命保険の見直しや、贈与税回避の方法まで様々で観点から、いかに損しないようにトータルに提案＆相談できるのはFPだけ。ご相談は右のリンクから（宣伝）。

　→銀行ローン　今度金利が2%アップする。でも借り換えて1%のアップ、
　　　　　返済額で2万円のアップで済ませる。
　→そんでもって、満期毎に支払額がアップする生命保険を見直して、
　　　　　本当に必要で保険料のアップしない保険に買える。
　→無駄なローンは組まないようにライフ計画を作る。もちろん教育費の準備・老後の準備。
　　　余暇・旅行の計画も作る。

　　これがもたらす人生の充実感。

結構かかる、住宅取得の諸費用

　月々の「家賃」と「住宅ローンの支払額」の比較だけで家の購入を考えている人は必見です。直接の住宅の価格以外にもいろいろと費用がかかります。場合によると、これだけで『数百万円』必要となります、購入しようとしている住宅を諦めて、安価なものを検討するということもありますので、注意してください。 　

【購入時】
●印紙税：契約に必要●登録免許税：登記に必要●不動産取得税：登記後税務署から通知書がやってくる

【以後毎年】
●固定資産税：同時に都市計画税も。

以上が法的に必要なお金でこれ以外にも普通は以下の資金が必要となります。

●ローン手数料、ローン保証料●団体信用生命保険料●火災保険料●司法書士報酬（登記時）
●仲介手数料（中古売買などの時）●マンションの場合は、管理費用や修繕積立金が毎月・毎年必要。また、一時金と言う場合もある。さらにこれらは毎年か数年ごとにあがっていく場合が多い。

仲介手数料は物件価格により、どかんと取られます。それ以外の費用はどれくらいの物件をどれくらいのローンで支払うのかで、かなり変わってきますが、合計するとだいたい数十万～100万（もっと必要なときもあります）くらい必要だと思いますので、事前によく計算しておきましょう。

　
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この他に、意外と忘れがちなのが、引っ越し費用とインテリア・エクステリア関係の費用。

【引越費用】ピアノのような重量物は専門家に頼まないとまず運べません。引っ越し距離によって費用が変わりますのでいくらとは書けませんし、中には、新しく買うのでほとんど引っ越し費用はいらないという方もいらっしゃるかもしれませんが、普通は数万とか十数万とかは必要でしょう。

【インテリア】例えば、照明器具。安いものでも１ヶ１万円、少しデザインの良いものだと数万円くらいしますので、５ヶ１０ヶ必要となるとそれだけ費用がかかります。カーテンや絨毯などもピンからキリまでありますが、一応揃えるとなるとそれだけ必要になります。
　また、当然ですが、家具を新調するとなるとかなりの出費となります。その費用も考えておきましょう。

【エクステリア】マンションの場合はまず必要ありませんが戸建て住宅を新築で購入する場合、極端な話、外壁や門扉の費用はどうなっているか確認しましょう。ガレージも同様です。これらの費用が入っていないのなら、ちょっとした工事でも100万～数百万が別途必要になります。

【リフォーム費用（中古の場合）】いわゆる部屋改造のリフォームに限らず、内装設備の入れ替え（風呂とかキッチンとか）をするのかしないのか、こういう費用も考えましょう。
　

　 　
よく雑誌などでは、物件価格の2割とか3割用意しましょうなんてかかれていますが、できればもう1～2割用意した方が良いと思います。3000万の物件なら少なくとも1000万円、できれば1200万以上。
是非ずーと払えるのかどうかＦＰに相談して確認してください。数千万の買い物です。ローンも長い。ずっと払えるかどうか、ローンに追われずに豊かに暮らせられるのか。よくよく考えましょう。どうも安易に購入する人が多いように思います。
で、ＦＰに相談すると、じゃあどうしましょう。将来の収入増の見込みは？親からの援助は期待できる？子供の教育費をどう考える？なんて具体的な案が出てきますよ。

ローンを組めるかどうかではなく、支払うことができるのかどうか、よく考えましょう。

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　住宅購入でどんな生活を楽しむのか、小さくても庭が欲しいとか、ペットを飼いたいとか、家族それぞれの部屋と広めのリビングが欲しいとか。戸建て買ったら絶対軽自動車を大きな車に買い換えるんだとか、、、、人それぞれのプランがあると思います。そういった自分のプランを充実させるための住宅購入ですのでよく考えて購入しましょう。教育資金と老後資金とのかねあいも必要です。
　それから若いうちにローンを組む場合、ローンの終わる30年後、35年後には、その住宅も相当に痛んでいると言うことも忘れないようにしてください。

　住宅購入によって、自分の今後の暮らしがどうなるか？借金を抱えることになるので保険とのバランスも必要です。教育費と余暇費と生活費のかねあい。不安のある方は是非ご相談ください。

なお、住宅を売ろうとしているところに所属するＦＰ（販売会社専属のＦＰ）はあまりお勧めしたくありませんね。物件も相談先もしっかり見定めてください。